주택 임대차 표준 계약서, 임차인 특약사항 정리!

 

전세나 월세 계약을 앞두고 있다면, 단순히 공인중개사의 안내만 믿기보다는

임대차 계약서의 내용과 특약사항을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.

 

특히 법무부에서 제공하는 ‘주택 임대차 표준 계약서’는

안정적인 계약을 위한 좋은 기준이 되며,

여기에 임차인을 위한 특약을 추가하는 것도 가능합니다.

 

오늘은 표준 계약서에 담긴 기본 항목과, 꼭 챙겨야 할 실용적인 특약사항들을 정리해드립니다!

 

 

주택 임대차 표준 계약서란?

 

‘주택 임대차 표준 계약서’는 법무부에서 공식적으로 제정한 계약서 양식으로,

임대차 계약에서 자주 발생하는 분쟁을 예방하고자 마련된 문서입니다.

 

주요 구성 항목

 

1. 임차주택의 표시
   • 주소, 토지·건물 정보, 임차 구역
   • 신규 계약인지, 갱신 계약인지 구분
   • 국세·지방세 체납 여부 확인
   • 선순위 임차인 여부 체크
2. 계약 내용
   • 보증금, 월세(차임), 납부 일정(계약금, 중도금, 잔금)
   • 관리비 내역 (10만 원 이상은 세부 항목 필수)
   • 임대 기간
   • 입주 전 수리 여부 및 책임
3. 계약 갱신에 대한 권리와 해지 조건
   • 갱신요구권 사용 가능 여부
   • 정당한 거절 사유 명시

 

임차인을 위한 필수 특약사항은?

 

표준 계약서의 기본 항목 외에도, 임차인이 불이익을 받지 않도록 특약을 추가할 수 있습니다.

아래 특약들은 실제 계약 시 임차인의 권리 보호에 매우 중요한 역할을 합니다.

 

1. 전입신고 & 확정일자 다음날까지 담보권 설정 금지

특약 예시:
“임대인은 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받은 다음날까지 본 주택에 추가적인 저당권, 근저당권 등 담보권을 설정하지 않는다.”

 

이는 임차인이 대항력과 우선변제권을 획득하는 순간 전까지, 임대인이 다른 채권자에게 우선권을 부여하지 못하게 막는 매우 중요한 특약입니다.

 

2. 위반 시 계약 해지 및 손해배상 가능

 

특약 예시:
“전 항의 약정을 위반할 경우, 임차인은 계약을 해지하고 손해에 대해 배상을 청구할 수 있다.”

 

위 담보권 제한 특약이 지켜지지 않을 경우, 임차인이 손해를 입게 되는 만큼, 명확한 계약 해지와 배상 권리를 확보해 두는 것이 중요합니다.

 

3. 임대인의 고지 의무 강화 (선순위·체납)

 

특약 예시:
“임대인은 계약 체결 전 선순위 임대차 및 국세·지방세 체납 여부를 고지하며, 미고지 시 임차인은 계약 해제 가능하다.”

 

임대인의 세금 체납, 선순위 임대차 정보는 임차인의 보증금 반환 여부에 직접적인 영향을 미칩니다.
해당 정보를 숨긴 경우 계약 해제 가능하다는 특약을 명시하면 임차인의 위험을 줄일 수 있습니다.

 

기타 넣을 수 있는 특약사항

 

아래는 선택적으로 활용 가능한 실용 특약입니다

 

• 매매 체결 시 임차인 고지 의무
  → 집이 매매될 경우, 반드시 임차인에게 통보
• 전세보증보험 가입 협조
  → 임대인이 보증보험 서류에 협조할 것을 명시
• 주택 수리 책임 명확화
  → 보일러, 수도, 창문 등 고장 시 수리 비용 부담 주체 명확히 설정
• 중도 해지 조건
  → 부득이한 사유로 중도 해지 시 위약금 없는 합의 조항

 

 

계약서 & 특약 체크리스트

표준 계약서	법무부 양식 사용 여부 확인
국세·지방세 확인	계약 전 증명서 요청 (임차인 권리)
확정일자 전 담보권 설정 금지	대항력 확보 전 담보권 제한 특약
선순위 정보 고지	사전 미고지 시 계약 해제 가능 특약
전세보증보험 협조	보증 가입 시 임대인 협조 필수 명시

 

마무리: 특약은 ‘선택’이 아닌 ‘필수’입니다

 

표준 계약서를 사용하는 것만으로는 임차인의 권리가 완벽히 보장되지는 않습니다.
임대차 계약의 상황에 맞게 임차인을 보호할 수 있는 특약들을 꼼꼼히 넣어두는 것,

그게 바로 안전한 계약의 핵심입니다.

특히 전세보증금 규모가 클수록, ‘특약’이 보증금 보호의 마지막 안전장치가 될 수 있습니다.

 

 

 

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