지분형 모기지란? 장단점 총정리

 

서울 아파트 평균 가격은

이미 13억 원에 육박했습니다.

특히 청년층이나 신혼부부에게

'내 집 마련'은 점점 멀어져만 가는 꿈처럼 느껴집니다.

 

하지만 최근 정부는 새로운 방안을 검토 중입니다.

바로, 집값의 10%만 있어도

내 집을 가질 수 있는 '지분형 모기지 제도'입니다.

 

이번 글에서는 지분형 모기지란 무엇인지,
장단점은 무엇인지,
실제로 내 집 마련에 도움이 될 수 있을지
자세히 분석해보겠습니다.

 

지분형 모기지란?

 

본인 일부 자금 + 금융기관 대출 + 공공기관 지분투자로 집을 사는 제도

 

예를 들어, 시세 10억 원 아파트를 매입할 때:

• 본인 자금 1억 원 (10%)
• 주택담보대출 4억 원 (40%)
• 한국주택금융공사 지분 투자 5억 원 (50%)

이렇게 세 주체가 공동으로 주택을 매입하는 구조입니다.
매도할 때는 시세차익도 지분 비율에 따라 나누게 됩니다.

 

👉 적은 돈으로 '내 집'을 가질 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

 

 

 

 

지분형 모기지 장점

 

1. 초기 비용 부담 대폭 축소

• 전세금 수준의 자금만 있으면 내 집 마련 가능
• 청년, 신혼부부, 사회초년생에게 유리

2. 집값 하락 리스크 공공이 부담

• 주택금융공사가 후순위로 손실을 부담
• 본인 투자금 외 추가 손실 우려 적음

3. 지분 추가 매입 가능

• 소득이 증가하면 정부 지분을 추가 매입 가능
• 낮은 가격으로 매입할 수 있도록 설계 예정

4. 장기 주거 안정성 확보

• 전세 계약처럼 2년마다 불안하지 않고
• 본인 명의로 오랫동안 안정적 거주 가능

 

지분형 모기지 단점

 

1. 시세차익, 전부 내 것이 아니다

• 집값 상승 시 수익은 공공기관과 나눔
• 예: 2억 시세차익 발생 시 50%는 공공기관 몫

2. 매도 시 복잡한 절차

• 공공 지분 정산, 동의 절차 필요
• 매도 타이밍 조정 어려움, 세금 리스크 존재

3. 월 부담 비용 발생

• 대출이자 외에도 공공지분 임대료(연 2%대) 납부
• 예: 5억 원 공공 지분 → 연 약 1,000만 원 추가 부담

4. 제도 지속성 불안

• 집값 하락 시 공공 재정 손실 위험
• 국민 세금 투입 가능성 존재

 

지분형 모기지 성공의 핵심 조건

 

• 입지 경쟁력: 역세권·신축 아파트 공급 필요
• 정책 일관성: 단기 이벤트 아닌 장기 정책화 필요
• 민간 참여 확대: 은행, 리츠 등 민간 투자자 유치

 

결론

 

지분형 모기지 제도는

내 집 마련이 절박한 무주택자에게

실질적인 기회를 제공할 수 있습니다.

하지만 제도의 설계와 운영에 따라

풍선효과, 시장 왜곡, 공공 재정 부담이라는

리스크도 존재합니다.

 

정책이 장기적이고 안정적으로 유지된다면,
'10%로 내 집 마련'이라는 꿈이

현실이 될 수 있을지도 모릅니다.

 

앞으로 세부 조건과 적용 대상이 확정되면

더욱 꼼꼼히 따져보시기 바랍니다.

 

 

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