근저당이란? 등기부등본 보는 법부터 말소 특약까지 총정리

 

전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 것이 무엇인지 아시나요?

바로 해당 부동산에 ‘근저당’이 설정되어 있는지 여부입니다.

 

등기부등본에서 간단히 확인할 수 있는 내용이지만,

놓치면 수천만 원의 전세금을 날릴 수 있는 치명적인 리스크로 이어질 수 있습니다.

 

오늘은 근저당의 의미와 확인 방법, 전세 계약 시 주의점까지 꼼꼼히 알려드릴게요.

근저당이란?

 

근저당권은 미래에 발생할 수 있는 여러 채무를

일정 금액까지 담보하는 저당권의 일종입니다.

 

일반적인 저당권이 특정 채무만을 담보하는 반면,

근저당은 불특정 다수의 채권을 담보하기 위해 설정됩니다.

 

📌 예를 들어 은행에서 대출을 받는 경우,

한 번의 대출뿐 아니라 추가 대출 등 여러 금융 거래에 대비해 근저당이 설정됩니다.

 

근저당권의 핵심 특징

 

• 부동산을 담보로 설정되며, 점유는 이전되지 않음
• 채권 최고액을 등기에 표시 (보통 실제 채무보다 20~30% 높게 설정)
• 채무 변제 후에도 결산 전까지는 근저당권 효력 유지

 

근저당 확인은 어디서? 등기부등본 보는 법

 

전세 계약 전, 반드시 확인해야 하는 것이 등기부등본(등기사항증명서)입니다.

이 서류는 해당 부동산의 소유권 정보 및 각종 권리 관계를 보여주는 공식 문서입니다.

• 등기부등본은 ‘갑구’와 ‘을구’로 나뉘며,
  • 갑구: 소유권 관련 정보
  • 을구: 근저당, 전세권 등 권리관계 표시

📌 근저당 확인은 을구에서!
여기에 표시된 근저당권 설정일, 채권자(은행명), 최고액 등을 꼭 확인하세요.

 

대법원 인터넷등기소 바로가기

 

 

왜 근저당이 문제일까?

 

전세 계약을 체결했을 때 해당 주택에 근저당이 설정되어 있고,

이후 집이 경매에 넘어갈 경우, 근저당권자가 우선적으로 보증금보다 먼저 변제를 받습니다.

 

즉, 채권 최고액 + 전세보증금 > 집 시세인 경우,

세입자는 보증금 일부 또는 전액을 잃을 수 있는 위험이 존재합니다.

 

근저당 설정 주택, 계약해도 될까?

 

근저당이 있다고 무조건 계약을 피할 필요는 없습니다.

단, 다음과 같은 조건이 충족된다면 상대적으로 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.

1. 근저당 채권 최고액 + 전세보증금이 시세 대비 낮은 수준일 것
2. 임대인이 근저당 말소 특약을 계약서에 명시할 것

 

근저당 말소 특약이란?

 

임대인이 “근저당권을 말소하겠다”는 조건 하에 전세 계약을 진행하고 싶을 때,

계약서 특약사항에 해당 내용을 기재하는 것입니다.

 

예시 특약 문구:

“전세 계약 체결일로부터 ○일 이내에 기존 근저당권을 말소한다. 만일 미이행 시 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있다.”

 꼭 기재할 내용

• 말소 기한 명시
• 말소 미이행 시 계약 해지 가능 조항
• 손해배상 청구 가능성 포함

계약 이후에는 전입신고 및 확정일자를 받고, 등기부등본을 다시 확인해 말소 여부를 체크해야 합니다.

 

2025년 인터넷 전입신고 신청방법

 

 

 근저당 말소 안 했다면?

 

계약 이후에도 근저당이 말소되지 않은 경우,

세입자는 계약 내용 위반을 이유로 계약 해지가 가능하며, 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

 

또한 특약 불이행으로 인해 입은 손해에 대해 손해배상 청구도 가능하므로,

반드시 증거를 확보해두는 것이 중요합니다.

 

전세 계약 전 근저당 체크 포인트

등기부등본 확인	‘을구’에 근저당 설정 여부 확인
채권 최고액	실제 채무보다 20~30% 높을 수 있음
주택 시세	채권 최고액 + 보증금이 시세를 넘는지 확인
말소 특약 여부	계약서 특약란에 말소 조건 명시
말소 후 확인	전입신고 후 등기부등본 재확인

 

마무리: 안전한 전세 계약의 시작은 ‘근저당 확인’부터!

 

전세 계약은 단순한 임대차 거래를 넘어 내 자산을 걸고 하는 큰 결심입니다.

등기부등본 한 장 확인하는 것만으로도

수천만 원의 보증금을 지킬 수 있다면, 절대 가볍게 넘기지 마세요.

 

근저당이 설정된 집이더라도 조건만 잘 확인하고,

말소 특약 등 대비책을 세운다면 안전하게 전세 계약을 진행할 수 있습니다.

 

 

 

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