전세권 설정 방법 비용, 서류, 해지 총정리

 

전세권 설정, 제대로 알고 계신가요?

고액 전세보증금을 맡기고 집을 구하는 사람들에게 '내 돈은 안전할까?' 하는 걱정은 이제 현실이 되었습니다.

그렇다면 수천만 원에서 수억 원에 이르는 전세보증금, 어떻게 하면 안전하게 지킬 수 있을까요?
전세로 이사할 때 내 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법 중 하나가 바로 전세권 등기입니다.

오늘은 전세권 설정이란 무엇인지부터, 등기 절차, 비용, 해지 방법 그리고 꼭 챙겨야 할 필수 서류까지 한 번에 정리해 드릴게요.

 

 

 

전세권설정이란?

전세권 설정 등기는 임차인이 전세계약 후,

자신이 지급한 전세보증금을 법적으로 보호받기 위해 등기부등본에 '전세권'을 설정하는 절차입니다.

 

즉, "나 이 집에 전세로 들어왔고, 내 돈 먼저 돌려받을 권리가 있어요!" 라고 공시하는 것입니다.

 

전세권 설정의 핵심 장점

• 우선변제권 확보: 집이 경매로 넘어가도 일반 채권자보다 먼저 보증금 회수 가능
• 소유주 변경 무관: 집주인이 바뀌어도 전세권은 계속 유효
• 깡통전세 예방: 근저당 많은 집이라면 필수 선택지

 

전세권 설정이 꼭 필요한 경우

다음 중 하나라도 해당된다면, 전세권 설정은 '선택'이 아닌 '필수'입니다.

• 노후주택 또는 신축 빌라 (깡통전세 가능성 높음)
• 전세보증금이 고액인 경우 (1억 원 이상 권장)
•  집주인 재정 상태 불안, 근저당 다수 설정
•  확정일자만으로는 불안한 경우

 

전세권 설정 절차 및 서류 정리

 

전세권 등기 설정 절차

 

1. 집주인 동의 받기

• 계약 전부터 전세권 설정 의사를 명확히 하세요.

2. 준비 서류

• 전세계약서 원본 및 사본
• 임차인 신분증
• 임대인 인감증명서 + 동의서
• 등기부등본 사본
• 등기 신청서, 수입증지, 등록면허세 납부 영수증 등

3. 등기소 방문 또는 전자신청

• 직접 신청 또는 법무사 대행
• 신청 후, 등기부등본에서 ‘전세권’ 확인 필수!

​

등기신청 주체

▪️ 등기의무자: 집주인(소유자)

▪️ 등기권리자: 세입자(전세권자)

 

등기 완료 후 받을 수 있는 서류

• 등기완료통지서
• 등기사항 증명서 (전세권 설정 확인용)

 

전세권 설정 비용, 얼마나 들까?

예시: 전세보증금 2억 원 기준

등록면허세 (0.2%)	약 40만 원
지방교육세 (20%)	약 8만 원
수입증지	약 15,000원
법무사 수수료(선택)	약 20~30만 원

 

🔎 총 예상비용: 약 60~70만 원
✔️ 비용이 부담되더라도 보증금 수억 원을 지키는 ‘보험’이라 생각하면 아깝지 않습니다.

 

 

 

전세권 해지 방법은?

 

전세 만료 후 보증금을 전액 돌려받았다면, 전세권 말소등기를 해야 합니다.

 

필요서류

• 전세권 해지 신청서
• 임대인 동의서
• 임차인 신분증
• 보증금 반환 확인서
• 기존 등기부등본

말소 후, 등기부등본에서 ‘전세권’ 삭제 여부 꼭 확인하세요.

 

확정일자와 전세권, 뭐가 다를까?

 

구분	확정일자	전세권 설정
효력 시작	대항력 발생일 이후	등기일로 즉시 발생
우선순위	낮음	고위 우선순위 확보
권리 강도	임대차 보호 수준	법적 물권(강력한 권리)

 

전입신고와 확정일자만으로도 보호를 받을 수 있지만,

고액 보증금이라면 전세권 설정이 더 강력하고 안전한 선택입니다.

 

한 줄 정리

요즘 같은 전세사기 많은 시대, ‘설마 내 일은 아니겠지’라고 방심하면 큰일 납니다.
몇십만 원을 아끼려다 몇천만 원을 날리는 일은 없어야겠죠?

전세권 설정 등기, 내 돈을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

 

📌 전세권 설정, 오늘 당장 준비해보세요!
🔒 내 전세보증금, 내가 지킵니다.

 

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